【作者】张德峰（湖南师范大学法学院教授，中国工合国际委员会执行委员）
【来源】《法学评论》2026年第5期，第95—106页
内容摘要：业委会是当前我国业主自管物业的正式组织形式，但业委会的治理缺陷导致自管质效无保障，性质模糊导致自管成本难下降，且通过立法赋予业委会法律主体资格亦存在法理障碍。国外实践中的合作制业主组织是一种具有法律主体资格的物业自管组织，拥有区别于其他业主组织、能够保障业主民主控制的治理结构，同时兼具保障自管质效和降低自管成本的独特优势。我国《物业管理条例》有必要引入合作制业主组织形式，并将这种组织定名为“业主合作社”。同时，《物业管理条例》引入业主合作社组织形式现实可行。《民法典》为立法赋予业主合作社特别法人资格提供了依据，业主大会和业委会制度为立法设置业主合作社组织机构提供了参照。业主合作社核心制度包括社员制度、资本制度、治理结构与财务管理制度等。
关键词：自管物业；业委会；业主合作社；社员民主控制；物业管理条例/物业服务条例
目 次
一、业委会“借壳自管”物业现象引发的思考
二、业委会作为物业自管组织存在的不足
（一）业委会治理缺陷导致自管质效无保障
（二）业委会性质模糊导致自管成本难下降
（三）立法赋予业委会法律主体资格面临法理障碍
三、合作制业主组织的比较优势
（一）合作制业主组织的界定
（二）合作制业主组织具有保障自管质效的优势
（三）合作制业主组织具有降低自管成本的优势
四、我国立法引入业主合作社组织形式的现实可行性
（一）《民法典》为立法赋予业主合作社特别法人资格提供了依据
（二）业主大会和业委会制度为立法设置业主合作社组织机构提供了参照
五、我国业主合作社核心制度的设计
（一）业主合作社社员制度
（二）业主合作社资本制度
（三）业主合作社治理结构
（四）业主合作社财务管理制度
六、结语
一、业委会“借壳自管”物业现象引发的思考
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），住宅小区业主可以自行管理物业（下文简称“自管物业”），也可以委托他人管理物业。业主自管物业，既包括业主亲自管理物业，也包括将保洁、保安、绿化、设备维修等专项服务业务雇聘委托他人完成。而委托他人管理物业，指的是业主支付固定费用委托他人（常见为物业管理公司）“包干”管理全部物业（通称物业管理“包干制”）。由此可见，自管物业“是一种去（外部）企业化的过程，即不再需要外部的物业企业提供服务。”从我国已有案例来看，自管物业往往是“包干制”下信任危机的产物：先是业主委托物业管理公司“包干”管理物业，再有业主与物业管理公司之间的纠纷与冲突，然后物业管理公司主动退出小区或者被辞退甚至被驱赶出小区，最后业主接管物业自行管理。几乎没有例外。最新调查显示，我国当前有6.3%的小区采用业主自管、专业服务外包的自管物业模式。
不过，我国业主自管物业一直为法律身份问题所困扰。由于业主是分散的个体，因而自管物业须通过一定的组织才能实施。根据现行立法，业主大会与业主委员会（下文简称“业委会”）是业主自治的法定组织形式，且业委会是业主大会的常设执行机构，因此，业委会就成为我国物业自管的正式组织形式。但是，业委会虽然是正式的物业自管组织，却缺乏作为物业自管组织所需的法律主体资格。迄今为止，我国法律对业主大会和业委会的法律主体资格一直未予明确，业主大会与业委会也一直不能获取统一社会信用代码（深圳经济特区与青岛市的业主大会除外）。这就意味着物业自管会面临系列困难：业委会没有法律主体资格就无法跟第三方签订相关合同，没有统一社会信用代码就不能开立银行账户，不能参保和缴存住房公积金从而不能给小区财产和必要的雇聘人员购买保险和办理住房公积金账户等手续，不能办理税务登记从而不能对外（如给经营性物业的承租人）开具发票，甚至不能正常申请微信公众号等网络服务。
此种情况下，“借壳自管”就成为很多小区业主无奈之举。实践中，尽管有小区业委会没有法律主体资格和统一社会信用代码也成功做到了物业自管，但对于那些决意自管而又必须依赖于业委会取得法律主体资格和统一社会信用代码才能顺利自管的小区而言，业主不得不另辟蹊径，“借壳自管”由此得以出现。所谓“借壳自管”，指的是业委会以其他法律主体的名义开展物业自管。最常见的是借公司之“壳”，由业主成立公司管理物业（业主总人数超过50人的小区则采取部分业主代持股份的方式）。此外，有的小区业主还借个体工商户之“壳”自管，即由一个业主注册为个体工商户，该个体工商户即为物业自管组织。由于公司和个体工商户均为独立民事主体，因此，经过借“壳”，业委会自管物业不再有法律身份障碍。但显然的是，业委会“借壳自管”不仅易造成业委会角色混淆与利益冲突，且业委会还须如公司等营利组织一样负担更多的登记年检、税务合规、内部治理合规等制度成本，以及作为营利组织缴纳本不应当缴纳的税。
当前我国《物业管理条例》修订提速，贯彻落实《民法典》精神、强化业主权利保障，无疑是本次修订的核心。鉴于物业自管权是业主依《民法典》享有的重要权利，而业主通过业委会以及通过业委会“借壳自管”均不能实现物业自管权的正常行使，为了强化对物业自管权的保障，借此次《物业管理条例》修订之机赋予业委会法律主体资格，似乎顺理成章。然而，我们亦有必要思考的是，赋予业委会法律主体资格是不是理想选择？保障业主物业自管权有没有更好的自管组织形式？基于此，下文拟就业委会作为物业自管组织存在的不足以及我国立法引入业主合作社组织形式相关问题展开探讨。
二、业委会作为物业自管组织存在的不足
上文述及解决业委会自管物业法律身份障碍的最简单方案似乎是赋予业委会法律主体资格。然而，业委会作为物业自管组织其实存在诸多不足。
（一）业委会治理缺陷导致自管质效无保障
在业委会作为物业自管组织的情况下，物业自管的效果主要取决于业委会履职情况，而业委会履职归根到底又在于业委会成员的履职。但是，现行业委会治理结构对业委会成员的履职既激励不够又约束不力。一方面，实践中业委会成员几乎都由热心业主担任，他们并非专职管理人员，也不从小区领取固定薪酬（至于是否领取津贴以及津贴多少则因小区而异）；另一方面，业委会成员如果不履职，除了被撤换，几乎没有其他不利后果。显然，这样的治理缺陷必然导致物业自管质效无保障。
其一，自管事项决策难。物业自管所涉重大事项，包括管理范围与方式、服务收费、专项服务业务雇聘委托他人、质量要求与监督检查等，通常都离不开业主大会决策。就此而言，可以说如果没有业主大会决策，物业自管就无法启动和顺利进行。而事实上的情况是，尽管业委会有召集业主大会会议的职责，但由于业委会成员履职既激励不够又约束不力，实践中，绝大多数小区都很少召开业主大会定期会议，更不提召开临时会议。显然，在业主大会会议召开都困难的情况下，业主自管事项决策更难。
其二，自管决定落实难。业主大会做出的自管决定最终需要业委会执行。但同样的问题是，业委会治理缺陷可能导致自管决定不能落实。以业主大会决定将专项服务业务雇聘委托他人完成为例，此类业务活动本应当由业委会负责雇聘委托人员以及加以监督和管控，“业主自管不等于都要业主去做，业主委员会可以聘请各种专业化的公司，如绿化、机电、卫生、电梯、财务等等，（但）业委会（要）负责整体监督和统筹”。但是，由于业委会成员履职既激励不够又约束不力，此类业务活动就有可能失去监督和管控，最终导致将专项服务业务雇聘委托他人完成同物业管理“包干制”没有了本质区别，名为“自管”实为“他管”。
其三，业委会职能异化。业主监督业委会的主要方式是在业主大会会议上进行质询以及做出罢免等相关决定，但在如上文所述业主大会会议召开都有困难的情况下，业主约束业委会成员更加困难。而一旦业主失去对业委会成员的约束，业委会职能就可能发生异化。这种情形在实践中并不少见，“由于业主委员会既是物业管理的监督者，又是物业服务的直接行使者，又是业主大会的执行机构，如此重叠的身份关系，因业主大会的法律地位客观虚化，业主大会形成决议往往成为业主委员会形成决议，业主大会的召开程序极易导致业主委员会假借共同决议之名损害业主个体合法权益的现象发生。”
（二）业委会性质模糊导致自管成本难下降
业主选择自管物业必须考虑成本，税收就是非常重要的一项成本。一个组织的目的是营利目的还是非营利目的，往往关涉该组织能否享受税收优惠，非营利目的可以为其享受税收优惠提供正当性基础。在业委会作为自管组织的情况下，业委会的目的是满足业主的物业管理服务需求。具体而言，是以业主可以负担的方式，给业主提供优质的服务，改善业主的居住环境和小区的物业设施，以及给业主提供其他福利，等。就此而言，业委会不属于营利组织——因为营利组织的目的是赚取利润并分配给其出资人、设立人或者成员——从而不应当如营利组织一样纳税。
但另一方面，业委会的目的又并不是传统意义上的非营利目的。非营利目的包括公益目的或者其他非营利目的，而业委会的目的仅仅是“满足业主的物业管理服务需求”。况且，自管物业的业委会同业主之间存在有“交易”——业委会向业主提供物业管理服务而业主向业委会支付物业管理服务费——而传统意义上的非营利组织不会同其成员交易并取得收入。
上述业委会非营利目的的模糊性使得业委会享受税收优惠缺乏足够的正当性基础。正因如此，实践中业委会经常被税务部门视为营利组织，从而需要缴纳增值税（“营改增”之前为营业税），甚至所得税。“税务处理是业委会自管物业过程中碰到最多的问题……营业税就比较复杂，小区车辆停泊费、小区广告发布和公共部位出租等收入一般要征营业税，而物业费归集算不算营业收入，就要靠业委会去跟税务部门沟通……免征这部分收入的营业税，否则，业主自管的这部分税负将使业委会难以招架。”显然，业委会享受税收优惠的正当性不足，就意味着业主可能需要为自管物业纳税，从而自管成本难下降。
（三）立法赋予业委会法律主体资格面临法理障碍
法律主体是能以自己的名义独立自主地做出法律行为，行使特定的法律权利或权力、履行相关法律义务、并承担相应法律责任的自然人及其集合体。判断一个组织体是否为法律主体，应当看其是否具有独立的意思、独立的名义、相对独立的财产和独立的责任。同理，一个组织体要成为法律主体，也须具备该四个要件。就业委会而言，尽管其能够以自己的名义参与法律关系，取得权利，承担义务，以及起诉和应诉（我国现行法律也已经赋予了业委会诉讼原告主体资格），且尽管立法可以要求业主向业委会投入财产从而使其有相对独立的财产和能够对外承担责任，然而，业委会却不可能有独立的意思。
业委会虽然是物业自管组织，但根据现行立法，业委会同时又为业主大会的常设执行机构。业委会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。由此可见，业委会所表达的意思，是业委会之外的另一个机构（业主大会）的意思，业委会并没有自己独立的意思。这是立法赋予业委会法律主体资格面临的法理障碍。
值得注意的是，不仅通过立法直接赋予业委会法律主体资格面临法理障碍，而且通过立法赋予业主大会法律主体资格从而间接赋予业委会“法律主体资格”亦面临法理障碍。诚然，同业委会不同的是，业主大会可以独立形成意思，但业主大会依然不能成为法律主体。法律主体同它的意思机关的关系就如机体与器官的关系。业主大会不可能既是法律主体，又是法律主体的意思机关。
三、合作制业主组织的比较优势
从全球范围来看，从事物业自管的业主组织普遍存在且类型多样，合作制业主组织便是其中之一。较之于国外其他业主组织，合作制业主组织具有保障自管质效的优势；而较之于我国业委会，合作制业主组织不仅具有法律主体资格，还具有保障自管质效和降低自管成本的优势。
（一）合作制业主组织的界定
合作制业主组织是业主为满足自身物业管理服务需求而成立的合作制企业。所谓“合作制”，是指反映合作社本质特征，有关合作社在企业目的、价值、原则和规则等方面标准和要求的统称。在国外，合作制业主组织既包括仅提供物业管理服务的普通物业管理服务合作社，也包括同时提供住房安排和物业管理服务的住房合作社（housing cooperative）。前者适用普通合作社法的规定，社员为建筑物（公寓和别墅）区分所有权人（业主）；后者依特别法设立，社员对建筑物不享有所有权（房屋由合作社自建、购买或者租赁），根据合作社章程规定入住住房单元。从已有文献来看，较之于普通物业管理服务合作社，住房合作社因其特殊性而成为相关研究的主要对象。事实上，住房合作社在全球分布也很广泛，在有的国家甚至为主要住房供给模式。不过，两类合作社虽然在设立、组织和业务方面存在差异，但作为物业自管组织则无本质区别。
从法律性质来看，合作制业主组织同其他任何类型合作社一样都具有法律主体资格。在大陆法系国家，合作制业主组织一般为法人。例如，瑞典“住房合作社不以营利为目的。合作社是一个可以以其名义签署各种协议的法人实体（legal entity）（实际上就是由理事会签署）。”英美法系国家虽少用法人概念，但同样认可合作社法律主体资格。例如，美国《统一有限合作社协会法》允许任何合作社协会（当然也包括业主为自管物业成立的合作社协会）追求任何合法目的，而尽管该法规定有限合作社协会为“非法人”（unincorporated），但这并不影响其对外的独立性，“有限合作社协会是有别于其成员的实体”，是“独立实体”。
从独特性来看，合作制业主组织拥有其他业主组织所没有的保障业主民主控制的治理结构。根据前述“合作制”的定义，合作社以“民主的社员控制”为基本原则。在治理结构安排上，社员民主控制合作社的地方是社员大会（合作社权力机构）会议，社员民主控制合作社的基本方式是在社员大会会议上按照“一人一票”表决规则做出决议（含制定修订章程）和选举理事会（合作社执行机构）。为了保障理事会履职和执行社员大会决议，同公司治理中董事权利义务安排类似的是，合作社治理结构中亦包含了对理事的强激励与强约束机制：社员大会从社员中选举理事组成理事会；理事专职管理合作社事务，从合作社领取薪酬；理事属于合作社高级管理人员，对合作社负有忠实义务与勤勉义务；社员大会可以罢免不称职的理事，可以依法或者按照合作社章程的规定或者协议约定对失职或者损害合作社权益的理事追究责任等。
（二）合作制业主组织具有保障自管质效的优势
在合作制业主组织形式下，业主自管物业同样既包括业主亲自管理物业也包括将专项服务业务雇聘委托他人完成。在国外实践中，“在20个单元以下的合作社中，社员通常自己管理合作社，并自己维护。在较大的合作社中，理事会可以选择由自然人或外部公司提供管理服务。”显然，在将专项服务业务雇聘委托他人完成情况下，业主需要有人具体雇聘委托人员和监督此类业务活动以保障服务质量。合作制业主组织形式下的理事会正是这样的专门机构。“合作社社员民主选举理事会，理事会负责雇佣和监督物业管理公司和/或雇员。”在美国纽约曼哈顿，多个拥有数百个单元的合作社公寓就是自我管理的，理事会聘请经理和其他雇员提供服务工作并管理和监督他们的工作。
同时，理事会的监督也是有效的。如上文所述，合作制业主组织拥有保障业主民主控制的独特治理结构，可以保障理事会履职，包括保障理事会对社员大会决定雇聘委托他人完成的专项服务业务活动进行监督。正因如此，合作制业主组织形式下的物业自管质效得到了较好保障。有调查研究表明，住房合作社模式下的业主对于物业管理的满意度非常高，对管理的满意度高达86%，对维护的满意度高达90%。
比较而言，国外其他类型业主组织（常见如业主团体、业主管理团体、业主协会等）则没有合作制业主组织这样保障业主民主控制的治理结构。例如，业主协会（homeowner association，HOA）是一种在美国、日本、加拿大、澳大利亚和菲律宾等国家常见的普通业主组织。HOA由全体业主组成，具备完整的组织结构——业主大会选举产生董事会，董事会外聘经理管理物业。然而，HOA的业主民主控制机制存在重大缺陷。以美国HOA为例，虽然业主购房是一种自愿行为，但加入HOA却是一种强制，业主从成为业主那一天起就必须要遵守由开发商制作的总协议书（CC＆Rs）的所有限制性内容，而总协议书相当于HOA章程。显然，在组织章程都不是业主合意产物的情况下，业主对组织的民主控制几乎无从谈起，物业自管质效也缺乏保障。至2000年，20%的美国人处于HOA的管理体制之中，但“这种居住模式自始即受到不断质疑与批判。其中，最为突出的两个问题是限制性契约对个人权利的过度限制以及社区高度同质化导致的种族、阶层歧视与隔离。”今天，这种业主组织形式依然备受非议。“HOAs以保密为名暗箱操作，无辜和不知情业主钱包里的钱被巧立名目拿走，而董事会成员态度傲慢，动辄批准各类铺张浪费的开支，业主只能被动受其管束。”
（三）合作制业主组织具有降低自管成本的优势
其一，合作制业主组织按成本经营。为了满足社员需求，合作社需同其社员交易——包括向作为消费者的社员出售货物和服务、收购作为生产者的社员交付的产品、雇用作为工人的社员并使用其劳动。同时，合作社在交易过程中也会对其社员进行“多收或者少付”以形成合作社提留收入。不过，合作社提留目的不是形成利润，而仅仅是抵扣合作社在年终结算前无法准确计算与分摊的运营费用（如水电、运费、杂费等）。当合作社年终结算从提留收入中扣除各项费用后尚有盈余时，合作社会将该盈余按各社员的交易量（贡献）比例返还给社员（专业术语称“按惠顾返还盈余”）。可见，合作社经营的结果不会形成利润。这就是所谓的“按成本经营”，其为合作社的一项基本经营原则。合作制业主组织同样“按成本经营”。合作制业主组织从业主社员处收取物业管理服务费形成收入，但该收入在扣除雇聘委托他人完成专项服务业务以及其他经营成本后若有剩余（即盈余），亦将按比例返还给业主社员。正是由于按成本经营，合作制业主组织形式下的物业管理服务价格更合理，“由于合作社按成本运营，合作社的附加费用（carrying charges）通常比租房市场价格低15%至25%或更多”。
其二，合作制业主组织具备享受税收优惠的正当性基础。合作制业主组织的目的是满足社员的物业管理服务需求，而不是赚取利润并分配给其社员。同时，如上文所述，合作制业主组织按成本经营原则，决定了合作制业主组织也没有利润。合作制业主组织这种服务社员的非营利目的和“按成本经营”原则为合作社享受税收优惠提供了正当性基础。事实上，几乎所有国家和地区的合作社立法均给予合作社（包括合作制业主组织）税收优惠。显然，税收优惠能为业主自管物业节省很大一笔支出。
综上，为了弥补业委会作为我国物业自管组织存在的不足，我国立法亦有必要引入合作制业主组织形式。结合我国小区建筑物区分所有权实际来看，我国立法引入的合作制业主组织仅需提供物业管理服务而不用如住房合作社一样同时提供住房安排。我们可以将这种组织定名为“业主合作社”。
四、我国立法引入业主合作社组织形式的现实可行性
上文述及我国立法有必要引入业主合作社组织形式，《物业管理条例》修订为此提供了契机。当然，《物业管理条例》引入业主合作社还须具备可行性。而在影响业主合作社立法可行性的所有因素中，立法能否赋予业主合作社法律主体资格和立法成本的大小是最关键的两项。当前，《民法典》为立法赋予业主合作社特别法人资格提供了依据，而现行业主大会和业委会制度为立法设置业主合作社组织机构提供了参照。这两项因素使得我国业主合作社立法可行性显著增强。
（一）《民法典》为立法赋予业主合作社特别法人资格提供了依据
其一，按照《民法典》，业主合作社可以依法取得法人资格。前文已述及，一个组织体成为法律主体应具有独立的意思、独立的名义、相对独立的财产和独立的责任。业主合作社成为法律主体在法理上没有障碍：合作社有独立的意思，体现为有独立的意思形成机构（社员大会）和意思表达机构（理事会）；有独立的名义，即合作社名称；同时，合作社也可以有相对独立的财产和对外独立承担责任。正因如此，国外立法一般都赋予业主合作社法律主体资格。
我国《民法典》第100条规定，“城镇农村的合作经济组织依法取得法人资格”，“法律、行政法规对城镇农村的合作经济组织有规定的，依照其规定”。该条既表明了合作社不能直接依据《民法典》取得法人资格，也从另一个角度明确了各类合作社均可以依“其他立法”取得法人资格。例如，我国农民专业合作社就是依据《中华人民共和国农民专业合作社法》（以下简称《农民专业合作社法》）取得法人资格。同理，业主合作社亦有可能依据《物业管理条例》取得法人资格。
其二，按照《民法典》，依法取得法人资格的业主合作社属于特别法人。《民法典》不仅明确各类合作社可以依“其他立法”取得法人资格，而且在第96条明确“城镇农村的合作经济组织法人为特别法人”。将合作社法人归入特别法人，是因为合作社的目的很“特别”。社员成立合作社的目的，是通过社员互助改变自身弱势地位以求生存或发展。所谓社员互助，实质上就是社员合作行动并从中受益，集中体现为社员共同与合作社开展特定活动并由此满足各自的采购、消费、销售、融资、保险、育儿、养老、就业等需求。相应地，合作社的目的就是实现社员互助和满足社员需求。合作社这种目的在理论上称为“互助目的”。“确实，尽管合作社在不同法域可能存在不同程度和性质的差异，但可以肯定的是，合作社都被法律视为一个为了其社员——这些社员就是合作社的消费者、供应商或工人——的利益而经营的实体。这一组织性目标可以称之为‘互助目的’（mutual purpose）……”“更确切地说，合作社的目标（或‘互助目的’）包括两个要素：使社员受益的最终目的和为实现这一目的而采取的特定行动”。
业主合作社也是业主互助组织。正是由于物业管理服务市场失灵，物业管理“包干制”下的物业管理公司不能有效满足业主的物业管理服务需求（服务质量差和价格不合理），业主才不得不联合起来成立业主合作社以“互助”和“自助”的形式满足需求。同时，业主社员的互助活动，亦集中体现为社员共同与业主合作社从事交易以满足需求，即支付物业管理服务费获得合作社提供的服务。相应地，业主合作社的目的就是实现业主社员互助和满足业主社员的物业管理服务需求。显然，这种目的既不属于营利目的，也不是公益目的或其他非营利目的。因此，业主合作社在我国如果能够依《物业管理条例》取得法人资格，同样属于特别法人。
（二）业主大会和业委会制度为立法设置业主合作社组织机构提供了参照
业主合作社的基本组织机构包括业主社员大会和理事会，前者为权力机构，后者为执行机构。组织机构是业主合作社运行的基础，业主合作社立法在很大程度上围绕组织机构的产生、职权配置、运行、制衡等展开，因此，组织机构设置是业主合作社立法工作的重点难点，需要耗费大量立法成本。不过，我国业主合作社组织机构的立法设置并不需要从零开始，《物业管理条例》中的业主大会和业委会制度可以提供参照，从而大大降低立法成本。
业主大会和业委会制度之所以能够成为立法参照，首先在于业主大会、业委会同业主社员大会、理事会在产生、职能与运行等多个方面存在相同或相似之处。业主社员大会与业主大会均由全体业主组成，成员资格相同；都是小区最高权力机构，职能几乎相同；议事规则差别不大。而从理事会与业委会比较来看，两者都是小区最高权力机构的常设执行机构，产生与成员构成规则基本相同，事务管理与议事规则亦有相似，等。
业主大会和业委会制度能够成为立法参照，还在于业委会和业主合作社两类自管组织形式可以共存。尽管前文述及我国立法引入业主合作社的目的在于弥补业委会作为物业自管组织存在的不足，但业主合作社并不取代业委会。业委会作为物业自管组织在我国已经运行多年，实践中的物业自管也多通过业委会（包括在“借壳自管”的情况下依然是通过业委会）开展，因此，业委会作为物业自管组织形式可以继续存在。换言之，业主合作社的角色定位，就是给那些通过业委会自管物业面临法律身份障碍和/或者希望提升自管质效、降低自管成本的业主提供一种替代型自管组织形式。总之，业委会同业主合作社共存而非被业主合作社取代，使得现行业主大会和业委会制度作为立法设置业主合作社组织机构的参照具备现实可行性。
基于上述，鉴于《物业管理条例》已就业主大会和业委会的产生、职能与运行做了较为详细的规定，包括业主大会的组成，业主大会的成立以及业委会的产生，业主大会和业委会的职权，业主大会会议形式与表决方式，业主定期会议与临时会议的召开方式，业主大会会议通知和会议记录，业委会的职责，业委会委员资格，业委会主任和副主任的产生，业主大会议事规则等，因此，《物业管理条例》在设置业主合作社组织机构时，可以规定业主社员大会、理事会的产生、职能与运行参照上述业主大会、业委会的相关规定执行。
值得注意的是，业主合作社的业主社员大会、理事会毕竟不同于业主大会、业委会。例如，业委会备案规定显然对理事会不适用，业委会职责也不同于理事会职责，业委会委员资格强调“热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力”而理事会的理事则往往需要有一定的专业管理能力等。因此，《物业管理条例》在设置业主合作社组织机构时要体现业主合作社组织机构的特殊性。此外，组织机构不等于组织治理结构，业主合作社保障业主民主控制的独特治理结构安排是业主大会和业委会没有的，立法需另行设计。
五、我国业主合作社核心制度的设计
考虑到我国《农民专业合作社法》已对合作社原则和许多共通性合作社制度（如设立登记、组织机构、治理、财务管理等）做了规定且其基本上可以适用于我国业主合作社，因此，下文结合业主合作社特殊性就其部分核心制度设计展开探讨。
（一）业主合作社社员制度
社员资格即个体成为社员须满足的条件，包括积极资格和消极资格。前者指个体成为社员被要求必须具备的情形，一般包括有利用合作社的需求和具备从事互助合作的基本能力；后者则指成为社员被要求不得具有的情形，如入社不会损害其他社员互助合作以及损害他人利益和社会利益。应当说，对于任何一个业主合作社而言，小区的每一位业主均具备社员资格：一方面，从积极资格来看，小区的每一位业主都有利用合作社提供的物业管理服务的需求。同时，业主利用合作社提供服务并不需要业主具备特别能力（业主即使为无民事行为能力者亦不受影响）。另一方面，从消极资格来看，自管物业属于业主自治活动，业主加入合作社并利用合作社提供的物业管理服务一般不会损害他人利益和社会利益。
具备社员资格者成功入社后即成为社员。入社的基本形式包括创设入社（即非社员通过发起设立合作社成为社员）、申请入社（即非社员申请加入合作社成为社员）、继承入社（即自然人社员死亡后非社员基于继承成为社员）和受让入社（即非社员受让转让人的合作社股份成为社员）四种。由于合作社是人的自愿联合，因此，不论哪种形式的入社，均须以入社者自愿为前提。对于一般合作社而言，入社以入社者自愿为前提意味着具备社员资格的个体可以选择入社，也可以选择不入社，且其选择不入社并不影响其他具备社员资格者设立和运营合作社（只要合作社的社员人数能够达到法定最低社员人数要求即可）。
但业主合作社的入社则不同。由于小区的物业管理服务具有不可分割性，业主合作社的物业管理服务无差别地向全体业主提供，因此，对于小区业主而言，其要么全部入社，要么全部不入社。基于此，法律或者业主合作社章程须就入社问题明确如下特殊规则：（1）“创设入社”仅指由已售小区的全体业主发起设立合作社并成为社员（如果小区尚有未售房屋则只有在确保潜在购买者同意无条件入社的情况下才能创设合作社）。（2）当自然人社员死亡或者社员因出售房屋而转让合作社股份时，继承人和受让人须无条件入社，即“继承入社”与“受让入社”自动完成。在国外，“合作社公寓的业主委员会通常对入住者拥有更大的控制权。潜在买家必须经过业主委员会的批准，这一过程通常包括面试、财务审查和背景调查。”（3）业主合作社的入社类型中没有“申请入社”，合作社的社员包括全体业主，单个业主不能选择入社或者不入社。
（二）业主合作社资本制度
根据合作社是否向社员发行股份的不同，合作社可以分为股本合作社与非股本合作社两类。前者发行股份给社员认购；后者不对社员发行股份，其运营经费来自合作社从社员处收取的特定费用。一个合作社是采取股本合作社还是非股本合作社的形式因情况而异。通常，生产者合作社（如农民专业合作社）采取股本合作社形式，因为合作社在收购社员向合作社交付的产品时需要向社员支付货款，从而需要社员的前期投入以维持合作社运营。而服务类消费者合作社则不同，此类合作社通过对社员收取服务费即可以维持合作社运营，因而服务类消费者合作社一般采取非股本合作社的形式。典型如，保险合作社一般采取非股本合作社形式，其通过向社员收取保险费维持运营。
业主合作社属于服务类消费者合作社，其向业主社员提供物业管理服务，并收取物业管理费，因而业主合作社可以采取无股本合作社的形式。当然，对于需要前期投入（如添置办公设施）的业主合作社，也可以采取股本合作社形式向业主社员发行股份，而后每月（季）收取物业管理服务费维持运营。当业主合作社向社员发行股份时，所募集股份在全体业主社员之间平摊，如一人（户）一股，所收股款即形成合作社“股份资本”。而当业主合作社收费维持运营时，按业主社员利用合作社服务的情况来确定物业管理费则是一种公平的方式，如章程可以规定按业主专有部分建筑物面积的比例确定。从性质上看，所收取物业管理服务费亦属于“准资本”——其由合作社的所有者（即业主社员）投入、不可退回或不得偿还且在合作社运营中消耗。
（三）业主合作社治理结构
社员大会会议是合作社治理的第一层级。基于合作社社员民主控制原则，业主合作社社员大会会议表决同样实行“一人（户）一票制”和“多数决”。“民主即多数人的统治”，“多数”包括过半数，也包括超多数（如三分之二），视决议事项对业主的影响程度定。合作社章程还可以提高通过决议的法定表决票比例。为了确保社员大会真正成为全体业主民主议事机构，立法不仅要对社员大会会议的程序规则做出规定或者授权合作社章程规定，还有必要对违反程序做出的社员大会决议予以否定性评价，明确社员有权请求法院确认其不成立或者请求法院予以撤销。此外，为了方便社员大会会议召集和举行，立法还可以建立社员代表大会制度，允许业主人数特别多的小区选举业主社员代表组成业主社员代表大会行使业主社员大会的权利。社员代表可以按栋推选，具体由业主合作社章程规定。
业主合作社治理的第二层级源于理事会管理合作社业务和内部事务的权力。合作社理事会的任务是“决定如何保护和使用合作社的资源以给社员提供尽可能多的利益。”为了确保业主合作社理事会履职，立法需要对理事会及其成员的权责利进行相应规定。其实，从合作社理事会与公司董事会的比较来看，两者除产生方式存在“一人（户）一票制”和“一股一票制”的区别外，“从严格的法律角度来看，管理公司的董事会和管理合作社的理事会之间并没有什么区别。”因此，理事会立法可以参照公司法关于董事会的规定，包括规定理事专职管理合作社事务，有权从合作社领取薪酬，对合作社负有忠实义务和勤勉义务，以及违反义务的法律责任承担等。此外，业主合作社也可以如我国农民专业合作社一样设立执行监事或监事会。
（四）业主合作社财务管理制度
其一，关于物业管理服务收入。业主合作社收入主要来自物业管理服务收费。由于合作社按成本经营，因而业主合作社在确定物业管理服务收费时先要预估合作社经营成本。“合作社的年度预算反映了其对正常运营和维护建筑物所需确切成本的最佳估算。这些成本可能包括管理、维护场地和建筑物，设立适当的公积金，为合作社支付财产税和保险，以及为合作社的一揽子抵押贷款支付本金和利息。”合作社在完成年度成本预估后，即可以结合业主社员专有部分建筑物面积的大小和其他合理因素确定每一业主社员每一年需支付的物业管理服务费金额。该金额还可以根据支付方式细化，如在按月支付的情况下，“房主每月支付费用金额为其应承担的合作社月度预算份额或年度预算的十二分之一。”
根据合作社的“按成本经营”原则，当业主合作社从其业主社员处收取的物业管理费在扣除经营成本后有盈余时，该盈余须返还给业主社员。返还比例应当同于收取物业管理费时的计费比例（如按业主专有部分建筑物面积的比例）。当然，业主合作社也可以不采取现金返还的方式，而是将应当返还给业主社员的盈余抵扣业主社员在下一年应当支付的物业管理费。此外，由于管理小区物业除了需要日常支出，还可能有电梯安装、物业改造以及安排节日活动等特别支出，因而业主合作社也可以将应当返还给业主社员的盈余的全部或者部分（具体由合作社章程规定）留做公积金，专门用于上述目的。国外住房合作社的盈余亦为这三种处理方式，“在每个会计年度结束时，入住费产生的任何盈余都将用于使所有业主社员受益。这些资金可以成为下一年预算的一部分，将入住费的增加保持在最低限度。这些盈余也可以列入合作社公积金，以满足未来的需求，如建筑维修。或者，它们可以按照每个业主每月入住费比例作为股息退还给房主。”
其二，关于非物业管理服务收入。除了物业管理服务收费，有的小区可能还有其他收入，如广告位出租、停车位使用、店面出租等收入。由于此类收入不是来自合作社向业主社员收取的物业管理服务费，因而合作社不会采取“按成本经营”原则向它的交易对象进行返还，即合作社拥有了该收入。不过，合作社如何处理该收入关涉其税法地位。如果允许合作社将该收入以利润形式分配给其业主社员，由于业主社员就是合作社的所有者（也是投资者），则业主合作社就与投资者所有制企业没有了本质区别——因为投资者所有制企业（如公司）的目的正是赚取利润并分配给它的投资者。这会导致业主合作社的合作社性质的模糊，也意味着业主合作社应当与营利组织一样纳税。因此，为了确保业主合作社的合作社属性的清晰，业主合作社应当将该部分非物业管理服务费收入单独核算，且不得将该部分收入向其业主社员分配。在国外，非社员业务的收入常被法律要求留作不可分公积金，不得向社员分配（包括在合作社解散之时也不得分配）而仅能用于特定公益目的，如在合作社解散时移交给其他新设立的合作社。我国法律亦有必要做类似规定。
六、结语
到2035年，我国将有约70%人口（10亿人）生活在小区。如此庞大的小区人口，必将带来巨量物业管理事务。在物业管理服务市场失灵和业主与物业管理公司之间冲突难免的背景下，业主自管物业亦是必然现象。业委会是当前我国业主自管物业的正式组织形式，但其缺乏作为物业自管组织所需的法律主体资格。业委会借公司甚至个体工商户之“壳”进行自管虽然可以绕开法律身份障碍，但业委会须如营利组织一样负担更多的登记年检、税务合规、内部治理合规等制度成本，以及作为营利组织缴纳本不应当缴纳的税。
直观地看，赋予业委会法律主体资格是破除这一法律身份障碍的最便捷方案。但本文分析表明，赋予业委会法律主体资格并非理想选择。作为物业自管组织，业委会的治理缺陷导致自管质效无保障，性质模糊导致自管成本难下降，且通过立法赋予业委会法律主体资格亦面临法理障碍。
为了破除业委会作为自管组织面临的法律身份障碍，亦有学者主张建立具有法律主体资格的业主组织取代业委会。不过，总体来看，这些学者并未讨论如何从立法上给此类组织命名。至于是否有必要保障以及如何保障业主民主控制此类业主组织，则更是未予论及。物业自管属于业主自治的范畴，而自治与民主紧密相连，自管是在民主基础上的自管，没有真正民主的自管，就不可能有真正有效的自管。其实，正文中述及我国业委会治理缺陷导致自管质效无保障，归根到底正是业委会缺乏保障业主民主控制业委会的治理结构导致自管质效无保障。因此，一种业主组织若要有效发挥自管组织的作用，就应当拥有保障业主民主控制该组织的治理结构。可以说，本文对我国业委会这一治理缺陷的分析也从一定程度上解释了为什么我国小区业委会普及率一直不高（当前仅34.81%的小区成立了业委会），因为业主如果不能民主控制业委会，他们就没有足够动力成立业委会。
《物业管理条例》的修订为我国通过立法构造一种由业主民主控制的业主组织形式提供了契机，而合作制业主组织正是一种理想选择，这种组织的独特治理结构能够有效保障业主对业主组织的民主控制。在《民法典》明确规定“城镇农村合作经济组织可以依法取得法人资格”的情况下，《物业管理条例》将这种合作制业主组织定名为“业主合作社”特别法人，顺理成章。从功能与性质来看，业主合作社是业主共同成立、给自己提供物业管理服务的“合作制”企业。从类别来看，业主合作社归属于消费者合作社。从角色定位来看，业主合作社并不取代业委会，而是给那些通过业委会自管物业面临法律身份障碍和/或者希望提升自管质效、降低自管成本的业主提供一种替代型自管组织形式。